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Vente d’un terrain constructible et appréciation de l'obligation de délivrance conforme

Vente d’un terrain constructible et appréciation de l'obligation de délivrance conforme

Publié le : 26/06/2023 26 juin juin 06 2023
Rédaction

Dans le cadre d’une vente, l’article 1603 du Code civil impose au vendeur une obligation de délivrance conforme en vertu de laquelle il doit délivrer une chose conforme aux stipulations contractuelles. À défaut, il s’expose à diverses sanctions telles que la résolution de la vente, l’exécution forcée, la diminution du prix et des dommages-intérêts.

Récemment, la Cour de cassation s’est prononcée sur le fait de savoir si un vendeur pouvait engager sa responsabilité lorsqu’il vendait un bien constructible, mais que celui-ci ne l’était plus, en raison de la caducité du permis de construire, ultérieure à la vente.


Au cas d’espèce, une SCI a cédé une grange à démolir par un acte de vente, en date du 31 mars 2008, faisant état d’un permis de construire deux immeubles sur le terrain, accordé par un arrêté municipal de 2004. En outre, les annexes faisaient notamment figurer un certificat du maire de la commune attestant de la non-caducité du permis de construire.

Sur requête du propriétaire d’un fonds voisin, le Tribunal administratif de Strasbourg a annulé, le 29 mai 2012, la décision du maire de la commune refusant de constater la péremption du permis de construire.

La SARL acquéreuse a assigné la SCI en paiement de diverses sommes en remboursement de frais et à titre de dommages-intérêts. Elle prétendait avoir été empêchée de mener son projet à terme en raison, notamment, du manquement de la venderesse à son obligation de délivrance conforme.

Le 18 mars 2021, la Cour d’appel de Metz a débouté la demanderesse de ses prétentions. Celle-ci s’est alors pourvue en cassation.

Elle soutenait que dès que la chose livrée n’était pas conforme à ce qui avait été convenu, le vendeur manquait de fait à son obligation de délivrance conforme. Il ne pouvait être exonéré du fait que l’action introduite en justice, ayant abouti à la caducité, était postérieure à la vente.

Pourtant, le 16 mars 2023, la Cour de cassation rejette le pourvoi en précisant que la conformité d’un bien vendu et livré s’apprécie au moment de la délivrance du bien, ou lors de la remise des titres de propriété, s’agissant d’un terrain. Or, elle relève que lors de la vente, aucune action en justice n’avait été introduite à l’encontre du permis de construire et que l’acte de vente disposait d’un certificat de non-caducité.

La Haute juridiction en conclut que la Cour d’appel a déduit, à bon droit, que l’effet rétroactif de la caducité du permis de construire, résultant d’un jugement rendu sur une demande postérieure à la vente, ne permettait pas d’engager la responsabilité de la venderesse au titre de l’obligation de délivrance conforme.

Logiquement, l’obligation de délivrance conforme s’apprécie au moment de la délivrance de la chose. L’exécution de cette obligation par le vendeur n’est donc pas impactée par les effets rétroactifs d’une caducité prononcée lorsqu’elle résulte d’une action en justice postérieure à la vente.

Si au moment de la délivrance, le vendeur a effectivement fourni une chose conforme aux stipulations contractuelles, ce dernier ne peut être reconnu fautif de manquement lorsque la conformité est remise en question postérieurement.
 

Référence de l’arrêt : Cass. civ. 3ème., 16 mars 2023, n° 21-19.460.

 
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