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Comment est calculée la plus-value immobilière ?

Comment est calculée la plus-value immobilière ?

Publié le : 08/12/2020 08 décembre déc. 12 2020
Rédaction

Dans le cadre d’une vente immobilière, lorsque le bien est revendu plus cher que le prix payé par son propriétaire lors de l’acquisition initiale, il y a réalisation d’une plus-value. 
Dans la plupart des cas, cette opération est soumise à imposition, sauf situations particulières permettant de bénéficier d’une exonération.

Les modalités de calcul de la plus-value immobilière

L’opération permettant de déterminer la plus-value est fixée selon une formule relativement simple :

Plus-value = Prix de vente – prix d’achat

  • Le prix de vente 
Le prix de vente est celui qui figure dans l’acte de vente définitif. Il peut être diminué du montant de la TVA acquittée, des frais relatifs à la cession ou encore des dépenses supportées par le vendeur compte tenue de la vente, comme la réalisation de diagnostics immobiliers obligatoires, une levée d’hypothèque, etc... 
  • Le prix d’achat
Le prix d’achat est celui qui a été payé par le vendeur. Il peut quant à lui être majoré des frais d’enregistrement si le montant est connu, sinon de manière forfaitaire à hauteur de 7,5% du prix d’acquisition. 

Les dépenses réalisées pour l’amélioration du bien, sa construction ou son aménagement peuvent venir majorer le prix d’achat, à condition de pouvoir justifier de factures. Sinon, à partir de cinq années de détention du bien, un forfait de 15% peut être automatiquement appliqué sur le prix d’acquisition. 

A noter que si le bien vendu a été reçu dans le cadre d’une donation ou d’une succession, la valeur retenue est celle du jour où le bien a été reçu, majorée éventuellement des frais réels et droits de mutation à titre gratuit. 

L’imposition de la plus-value immobilière 

  • La plus-value immobilière imposable 
La plus-value immobilière est un revenu de capital, par conséquent, elle soumise à l’impôt sur le revenu. C’est le cas notamment si elle résulte de la vente d’un bien immobilier, d’une vente réalisée par l’intermédiaire d’une SCI ou d’un fonds de placement dans l’immobilier, d’une vente de droits grevés au bien immobilier ou d’un échange, d’un partage ou d’un apport en société du bien. 

Actuellement, le taux d’imposition de la plus-value immobilière est fixé à 36,2 % : 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux. 

Lorsque le bien immobilier vendu est détenu depuis plus de 6 ans, la plus-value est diminuée en fonction d’un taux d’abattement fixé comme il suit :
 
Années de détention du bien immobilier Taux d'abattement appliqué par année de détention  
 
Impôts sur le revenu Prélèvements sociaux  
Moins de 6 années 0% 0%  
 
Entre la 6ème et 21ème année 6% 1,65%  
 
22ème année 4% 1,60%  
 
Au-delà de la 22ème années Exonération 9%  
 
Au-delà de la 30ème année Exonération Exonération  


 

D’autre part, une taxation complémentaire est appliquée pour les plus-values immobilières issues de ventes autres que sur terrain à bâtir et dont le montant est supérieur à 50 000 euros. Son taux est fixé entre 2% à 6% selon le montant de la plus-value réalisée.   
  • Les cas d’exonération de plus-value immobilière
En fonction de la situation du vendeur ou de l’acheteur, ainsi que la nature du bien cédé, des exonérations de plus-value sont prévues. 
Concernant le vendeur, c’est le cas lorsque :
  • Il n’a pas sa résidence fiscale en France ; 
  • Il est titulaire d’une pension vieillesse ou d’une carte mobilité inclusion, et son revenu fiscal n’est pas supérieur à 10 815 euros ;
  • Il est résident d’un établissement social ou médico-social d’accueil des personnes âgées ou d'adultes handicapés et son revenu fiscal n’est pas supérieur à 25 432 € ;
Du côté de l’acheteur, l’exonération concerne la vente : 
  • A un organisme en charge du logement social ou un opérateur privé qui prend l’engagement de réaliser ou achever des logements sociaux ; 
  • Relative à une expropriation ou l’exercice d’un droit de délaissement sous condition du remploi pour la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois ;
Enfin, compte tenu de la nature du bien, l’exonération est prévue pour : 
  • Une résidence principale ou ses dépendances ;
  • Un bien dont le prix de vente est inférieur à 15 000 euros ;
  • Un droit de surélévation ;
  • Un bien échangé dans le cadre d’une opération de remembrement ;
  • Un bien détenu par le propriétaire depuis plus de 30 ans ;
  • Un bien autre que la résidence principale à condition que le vendeur soit propriétaire de sa résidence principale sur les quatre dernières années précédant la vente et que le prix soit réutilisé pour l’achat ou la construction de sa résidence principale, dans un délai de deux ans suivants la vente ; 
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